乡镇商铺、住宅及其他支道区域的计税价格确定和评估方法。
（2）设计调查方案。调查方案是调查活动的纲领，主要包括几个方面：调查对象、调查内容、调查方法、人员选择及时间进度、调查工具、资料搜集方法等。调查方案设计的科学合理程度，关系到市场调查是否能够如期完成及调查成果的质量。
第一，调查对象。据项目合同和地税局的要求，根据目标以明确调查对象。一类是住宅，包括计税系统中已有的存量住宅、上次更新至现在市场上新增商品住宅，经统计共有600余个住宅小区；二类是商铺，包括城区和重点乡镇所有沿街商铺及其他支道区域商铺。根据X市商业用地基准地价修正体系，选取繁华程度、交通条件、基本设施状况、人口状况以及城市规划等因素进行前期市场行情调查，选取22条城区街道为调查对象。
第二，调查内容。调查内容是收集资料的依据，是为实现调查目标服务的，它是由市场调查的目的决定的。该项目的主要目标是更新每栋房地产的计税价格，主要包含基础数据和价格数据两部分，基础数据包括楼盘、楼栋的基本资料，价格数据包含销售单价、销售总价、商铺租金、租赁市场行情等信息。
第三，调查方法。市场调查有多种方法可供选择，如网络调查、电话调查、问卷调查、访谈法、实地调查法等。根据本项目的实际，遵循前文所述的几个原则，本次调查以实地调查为主，其他方式为辅。
资料来源分为一手资料和二手资料。二手资料主要来自于地税局的计税软件系统积累的历史基础数据和调查人员在网络抓取的数据。这些直接构成存量房价格更新的重要依据。通过网络采集的方式，在一些网络交易平台上也可获取一些零散的挂牌案例等信息。一手资料则派市场调查人员进行专门的市场调查，住宅和商铺的基础数据需要“跑盘”，观察记录楼盘和楼栋的基本情况；价格案例的采集需要进行抽样，采取问卷、访问、电话等方式获取价格数据。
第四，调查工具。调查表是实地调查的重要工具。基于计税系统的数据标准和估价方法严谨性的需要，在设计调查表之前需要统一数据标准。
与地税局商榷之后，确定本调查项目的一系列数据标准。对于房地产行业国家标准中有明确规范的数据，一律优先按标准执行；对于一些存在争议、不准确等情况的数据，根据市场惯例和通行处理方式来确定。
根据调查内容和数据标准，我们制作了《住宅小区概况调查表》和《商铺价格调查表》。住宅具体包括住宅小区四至、房屋性质、土地使用情况、相邻小区、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、医疗配套设施、小区环境质量、车库情况以及每栋房屋主朝向、建成年代、电梯配套、是否有底商等。见下表。
商铺具体包括每条街道两侧商铺坐落、建筑结构、建筑总层数、商业用房所在层数、商业用房建筑高度和深度、出租价格、面积、临街状况等数据。
（3）制定调查计划。根据合同要求，本项目实施周期为16周，包括X市至少600个住宅小区，22条主要商业街道及5个乡镇的商铺。
首先，进行楼盘片区划分。X市的城区包含两个行政区，针对住宅楼盘，根据城市主干道将两个行政区分别划分为若干个片区，然后将600余个楼盘在电子地图上进行地址解析和定位，统计出每个片区的楼盘数量，并对楼盘规模、集中程度进行评级。对于商铺的调查范围，主要选取了22条城区街道，沿着街道对商业街和社区底商进行商铺POI（points of interest）地图数据抓取，获取商铺的大致数量和密集度数据。
其次，进行预调查。调查组在小范围内选择具有代表性的楼盘并进行了三天的预调查，最终确定的标准任务量为每人每天完成5个住宅小区的调查或者1条主要商业街道的商铺交易案例的采集，并完成当天采集数据的整理和提交。
最后，确定调查团队配置。人员定为10人，其中5人为房地产评估机构专业调查人员，另5人来自X市当地有一定市场调查经验的兼职人员。
2.实施阶段
进入实地调查阶段，调查组成员驻点在X市中心，组织人员开始进行资料收集。
（1）二手资料收集。主要通过两种方式进行。一种是通过网络采集软件对网上的挂牌案例进行抓取，获取了不少的价格信息，并且还得到了很多的新楼盘。另一种是通过商务沟通，与地税局、房管局和地税系统的软件开发商进行多次沟通，得到了软件系统的测试版和系统内的数据。这些大量二手数据，大大减少了人工收集资料的工作量，也为价格更新提供了参考依据。
（2）一手数据采集。一手数据的采集分为两个步骤：
第一步，任务区域划分。针对上述对调查对象分布的规律，按集中、连片的原则分配到具体调查人员。限定任务量和时间节点，并对资料归集、工作进度、质量控制等进行安排部署。
第二步，开展实地调查。调查人员携带调查提纲、地图和调查表，根据各自的调查范围和任务开始“跑盘”。对楼盘和楼栋信息进行基础数据搜集，主要采用观察法进行文字记录和照片拍摄，在售楼盘则直接通过售楼部获取楼书等资料；对于价格信息，主要通过访问中介机构、网络抓取案例数据等方式进行搜集；对于商铺，由于网络挂牌价格的可信度较低，均以租户或买家身份逐一打电话核实，确定相对可靠的意向价格。
（3）数据整理。根据实地调研获得的数据，结合政府部门提供的各个楼盘基本的楼盘、楼栋、房号和交易信息，对调查成果进行数据检查、校核、整理和汇总。具体过程包括标准化处理、完整性校验、可信度评估等。
3.资料分析阶段
（1）设定批量估价参数。
比较法：
第一，建立评估分区。依据已有的评税软件，根据区域内实际可采用细分领域、实地调研情况，参考X市存量房交易税收征管的片区划分规则，对评估范围按住宅和商业两种不同物业类型进行划分片区。
第二，建立数据库。包含交易备案价格、挂牌交易价格和实地调研数据。
第三，选取特征变量。根据X市房地产市场的特点，结合房地产估价规范综合确定住宅和商业的特征因素变量。
第四，建立数学模型，测算基准价格。本项目根据确定特征因素进行打分，将清洗过后的数据转化为特征因素价格表。利用SPSS统计软件对特征因素价格表进行分析与检验，最终得到基准价特征价格模型，测算完成基准价，估价师对其进行人工审核后入库。
收益法：
第一，建立房地产评税分区。选取影响商业房地产价格的因素和因子，赋予权重、对因素因子打分，加权并汇总，按得分划分等级。
第二，建立出租案例数据库。通过房管局、中介公司及实地调查等方式采集评税区域内评税时点近期各类房地产出租案例资料。
第三，确定个案收益影响因素修正系数。通过对出租案例个性因素和交易价格的相关统计分析，结合评估师评估经验，确定影响收益的主要因素以及每个因素的影响程度，形成个案收益影响因素修正系数。
第四，确定资本化率标准：资本化率采用安全利率加风险调整值法或市场租价比较两种方法求取，求得后根据估价师经验取两者中相对合理的资本化率。
第五，确定待估房地产价值，建立片区或街道基准价格，选择全剩余寿命法或直接资本化法进行估价。
（2）数据入库和应用。经过上述处理方法，通过计算机自动筛选和整理、统计软件回归分析、人工整理和校验、估价师审核等一整套流程，将标准数据导入X市地税局的数据库。
（3）撰写调查报告。入库数据提交之后，地税局组织了专家评审，对不合规的数据进行二次加工和整理。经沟通反馈和完善之后，确保所有的数据都可在计税系统中上线应用。根据整理好的数据，撰写X市市场调查和技术报告。
四、结语
评估是否可行、批量评估结果能否为公众和政府接受，评估基础数据的质量至关重要，需保证一个翔实的基础数据库。此过程中，若完全依靠市场调查人员则成本过大，实际上我们也努力推动了房管、税务、国土等政府部门共享数据，保证了数据价值的最大化发挥，有力促进了市场调查工作。（责任编辑：兰卡）
