物业管理公司经济效益评价3篇物业管理公司经济效益评价 人工费用基本工资加班费各项津补贴社会保险缴费单项奖励置为规避用工风险外包业务用工费用测算时应以各地政府每年公布的本地最低工资标准及社下面是小编为大家整理的物业管理公司经济效益评价3篇,供大家参考。
篇一：物业管理公司经济效益评价
人工费用基本工资加班费各项津补贴社会保险缴费单项奖励置为规避用工风险外包业务用工费用测算时应以各地政府每年公布的本地最低工资标准及社保平均缴费基数为基准确定下线在此基础上结合各个岗位基本工资标准确定外包价格的上线井适时进行调物业管理企业在制定了本单位外包业务价格标准后就可以此上下线作为招标的底价和限价组织社会上的专业化公司进行招投标在此区间内综合考虑竟标公司的资质
国有物业管理企业业务外包的优劣势及其定价模式一、国内物业管理行业业务外包现状业务外包又称资源外取，是将一此传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的。高效的产品(服务)提供商。近年来，国内很多物管企业先后将其部分非核心的人力密集型业务以外包)I式发包，以寻找相对更加专业的专业性公司为其提供服务，加以有效的监控，从而达到提高服务质量。降木增效。进而提高企业核心竟争力的目的。到目前为止，几乎所有的物。管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。二、物业管理企业业务外包的优劣势分析随着我国城市化进程的不断推进和职工木身对于更高生活质量的追求，一此原处于偏远地区的大型国有企业逐步将其职工家属的生活基地向城市搬迁，或者是随着城市的发展，原先的工矿区已逐渐演变成为热闹的城市中。城市发展水平不断提高。城市功能的日渐细化，居民对于物业管理期望值的不断上升，而国企改革的深化过程同时也是对其社会化职能不断剥离的过程，这此现实因素不断催促着原先企业自建的物业公司在此过程中艰难转型，不仅要逐步树立起市场化意识，不再只简单考虑母公司应该给与多少的费用补贴以维护基地的止常运转，而是要更多的在保障物业服务质量的同时，实现自身的收支平衡乃至产生利润，以更多地达到减员增效。节支降木的目白勺。(一)业务外包的优势规模化经营，降低运营成木。物业公司将保洁。保安。保绿及水电运行维护等业务进行专业化外包后，在日常工作中只需配备少量管理人员从事物业服务的组织。监督及考核工作，用工人数大量减少，管理开支也大为减少。同时将专项业务外包有利于物业管理公司减少设备购置等固定资产投资，在财务管理上企业的固定费用大幅降低，可控费用占比逐渐增加，更容易进行成本控制。专业化运行，提高服务质量。专业性服务公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势非常明显。比如专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法。训练方式和更为专业的保安设备器械，必将大大加强小区的治安防患能力;而专业的园林绿化公司，自身已经拥有相当的技术专家和从事园林绿化的工人，无疑将使小区的养绿护绿水平得到较大的提升。去芜存着，强化管理职能。原先麻雀虽小，为_脏俱全的物业公司通过陆续的业务外包，可以逐步从繁杂的专业化事务中摆脱出来，更专注于物业管理的组织。监督和协调，物业管理公司的职能变得简单，组织结构也得到精简，人员编制大幅缩减，从业人员向专业化发展。加强防控，规避经营风险。首先，业务外包降低了物业服务企业的用工风险，在原模式下，物业管理企业与员工建立的是相当于终身制的劳动关系。而在业务外包项目中，实际的物。服务商建立的劳动关系，物业管理企业与专业服务商之间只是订立相应的物业服务合同，这就极大的规避了劳资及用工风险。其次，提高风险防控能力，降低经营风险，物业管理企业通过明晰合同条款的方式明确对方服务内容与标准，权力和义务。考核办法和履约条件。违约及安全生产责仟等事项，有效地降低了物业服务过程中的经
营风险。提高效率，提高用户满意度。物业管理公司可以通过定期对小区居民开展满意度测评活动，了解服务对象对于专业性服务公司提供的服务的满意程度，进而有效开展对服务商的服务水平和履约能力测评，通过引人退出机制和定期招投标，实现服务供应商的优胜劣汰，从而实现优质管理的目标。(二)业务外包的不足物业管理企业尽管可以通过业务外包的式实施专业化管理，提高服务水平，降低管理成木，较好的满足企业内部职工家属及住户的需求，但在实际运作中也还存在着很多的问题:外包服务质量控制滞后。当从事物业服务的员工是企业自有员工的时候，管理人员在巡查中发现服务不达标或收到居民诉求的时候一般可以直接责仟到人，及时解决问题，避免拖延。而业务外包一日_决定了合作方，对实际质量的控制往往是滞后的，通常只能通过与对方的管理者或代表进行沟通协商，对方管理人员再和直接操作者进行沟通的方式来解决问题，最直接十活的人不受物业公司的直接管辖，这就使得质量在第一现场难以实现有效控制。外包往往较难体现木企业的)I象及文化。大型国有企业一般都有其自身统一的企业)I象和企业文化，一般在生产服务的一线都会要求穿统一制服，把企业的各种理念也贯穿于到日常工作中。如果实施业务外包，各专业化公司的制服及企业文化都不尽相同，在小区内开展服务的时候就会出现多种制服井存的现象，从表象上看比较混乱，从企业文化的内涵上讲也无法达到认同和统一。服务时间相对滞后。主要是因为物业管理公司和专业化服务公司在沟通上是有一定的程序，同一项工作要求增加了几个沟通层面，信息传递的时间和效率都大打折手口。三、影响业务外包定价的因素(一)物业服务行业特性对产品定价的影响一般而言，影响企业定价的因素主要有成木。竟争。需求。但是，由于服务行业的特殊性，其定价策略需要考虑更多的因素。由于物业服务行业服务评价主观性强。服务需求不稳定。服务标准差异性大，同时外包的业务受地理因素或时间因素限制较多，这此都会在一定程度上影响到定价水平。(二)业务外包本质特征对定价的影响物管企业将自身部分业务进行外包，实质上是一种介于市场化和内部化之间的运行方式，既没有完全放手，也没有巨细无糜。因此其定价往往既不能完全按照市场上的价格制定方式来实行，更不能按照企业内部各部门之间的内部价格来实行，而是要合理测算成木区间和相关税费。(三)业务外包的定价要受其外部环境的影响实施业务外包企业的专业服务市场是否成熟。是否存在激烈的竟争。当地区域内专业服务市场是否有完善的法律法规和行业标准。当地的社会劳动力价格水平。物价水平及政府部门政策调整都将影响到业务外包价格的测算。(四)业务外包企业内部因素的影响物业公司的外包业务涵盖绿化。保洁。公共秩序维护。供水供电系统维修。楼宇控制运行及维修运行。食堂。公寓等多个方面，服务要求和业务流程不但是要求一事一议，所需人员技术水平及需配置的工器具等相差很大，这也是造成外包业务定价难以统一的原因。另外，企业的预算政策。选用外包单位的方式。对用工结构的要
求等也都在很大程度上影响着外包价格的核定。四、现行市场中业务外包的定价模式(一)成本加成模式在此种模式下，物业公司首先应根据本公司的服务标准及服务面积，测算完成该项服务所需的服务人员总数及应配备的设备。工器具。物料数量，然后结合当地社会1算，在此结果上按照一定比例适当考虑专业化公司的管理费。利润率。税费等因素，以两者之和作为外包业务的总成本，再倒算出单价，形成发包价格。此种模式计算程序较复杂，所需参数也比较多，但是往往可以有效控制物业公司的成本，但也止是基于此，物业公司出于成本控制的考虑有可能会人为选用各参数的最低值进行测算，从而导致一味压低价格进而影响服务质量。(二)直接以招投标形成价格作为外包定价在外部市场存在着充分竟争。规则健全井相对成熟的情况下，一些物业公司会选择引人竟价机制，将拟外包业务规定服务范围。服务标准及考核标准之后进行招标，由于外部市场相对成熟，专业化公司从争取工作量。扩展客户。快速占有市场等因素出发，会自行测算投标价格。物业公司组织竟标后，以中标价格作为外包定价。由于充分引人竟争机制，此种模式下物业公司仅需进行简单的测算或者以本单位业务外包前所耗费的成本为拦标价，甚至不需测算，可以直接获得该项业务的市场价格或较之市场价格略低的定价，从而达到成本控制的目的。同样，该种模式也要防止投标方为了抢占市场而人为以不合理低价中标，从而导致服务质量下降。(三)通过单方或双方商业谈判形成外包定价当物业公司拟招标的业务在外部市场不存在充分竟争或当地仅有一到两家从事该项业务的专业化公司的时候，可以采用此种模式。这时物业公司就需要在考核对方公司资质及服务水平能满足己方要求的基础上，通过商业谈判的方式确定外包业务的价格和总费用，这时候)I成的价格由于市场机制不成熟，一般)I成的价格可能较物业公司的期望值略高，但仍然能够达到成木控制的目的。(四)合作发展有此物业公司与外包公司之间已经存在长期紧密合作，双方在合作过程中共同制定近期和远期的业务发展计划和员工培养体系，这种模式多适用于要求服务人员相对稳定(如保安)。行业业务要求高。技术人门难(如水电维修。设备维护)的业务。同时需要物业公司有一定的投人或者让利，可以充分保证服务适量和服务水平的提升，从而提升企业)I象进而获得“优质优价”的经济效益。(五)关联方模式一此物业公司为了加强对服务质量和标准的控制，往往会在人力资源。保洁。园林绿化等环节设立独立的子公司，让其独立经营。而且，关联方企业由于其特殊的关系，会利用其服务外包公司的税收优势进行税务筹划，这时的定价模式就已经不再是单纯的服务外包定价了，而是更多地具有了关联交易的价格特征。五、满足成本控制需求下的定价机制研究从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“一低两高”:进人门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成木占总成木比例高。物业管理企业将其劳动密集型业务进行专项委托管理，既可以减少自身人力。物力。财力的耗用，又能摆脱繁杂的基础性业务，保持企业人员和机构的精十。而业务外包价格作为物业管理企业与专业化公司之间的
平衡杠杆，过低则外包单位不愿接受，过高又达不到降低企业经营成木的目的。因此，外包价格的制订必须求得一个最优值，既保证外包单位的适当利润，又能够保证业务外包后企业成木下降绩效提高。为了能更好的加强成木控制，一般制定业务外包价格首先应以木企业测算的业务外包费用为基数。物业管理企业在测算外包价格时应首先测算出一个人从事这项业务应该支付费用，再根据相应服务标准应配置的定员标准换算成单位价格。具体测算方法如下:外包价格=外包单个人所需年费用/定员定额水平。定员定额水平=服务总面积/按服务标准核定的人数。外包单个人所需的年费用=人工费用+物料消耗+设备折耗维护+管理费+税费。其中:管理费即为外包单位管理成木费用，以前一项作为基数，通常按S}lc-8}1c提取;税费即外包单位经营所得依法缴纳各种税费，以前一项加上管理费作为缴费基数，通常按lc-13%的比例提取。人工费用=基本工资+加班费+各项津补贴+社会保险缴费+单项奖励+置装费(工服)。为规避用工风险，外包业务用工费用测算时应以各地政府每年公布的本地最低工资标准及社保平均缴费基数为基准确定下线，在此基础上结合各个岗位基本工资标准，确定外包价格的上线井适时进行调整。物业管理企业在制定了本单位外包业务价格标准后，就可以此上下线作为招标的底价和限价，组织社会上的专业化公司进行招投标，在此区间内综合考虑竟标公司的资质。管理水平。服务保障能力选择合适的外包单位，以达到成本控制和物管质量的双赢;如周边市场不具备招投标条件，也应以此为依据在商业谈判中争取更多的有利条件。大型国有企业在深化改革分离其社会化职能的过程中将自身的物。管理职能剥离出来，而习惯了传统物。管理方式的原物业管理单位，在向现代化物业管理转型过程中，必须谋求将其物业管理职能社会化。专业化。市场化，选择业务外包也就成了大势所趋。对业务外包定价的研究和制定对企业降低经营成本。提升竟争力有着举足轻重的作用，其价格水平直接影响这业务外包的成败。选择合适的外包模式。采取止确的定价策略。通过合理的综合评价才能进一步促进企业的发展，提升企业的核心竟争力。本文来自:学术堂原文详细地址：http://www.lunwenstudy.com/feibiaozhun/
篇二：物业管理公司经济效益评价
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物业公司如何寻求管理中的经济效益
作者：刘杰来源：《沿海企业与科技》2008年第04期
［摘要］管理效能的好坏，对提高企业经济效益有着决定性的影响。文章就提高物业公司管理效益进行阐述和分析，提出管理是生产力的要素之一、管理是有形而具体的等观点，提出相应对策措施。
［关键词］物业；管理；经济效益
［作者简介］刘杰，兖矿集团济东新村经济师，研究方向：计划统计经济管理，山东济宁，272000
［中图分类号］F273［文献标识码］A［文章编号］1007-7723（2008）04-0092-0002
经济效益是衡量一切经济活动的最终的综合指标。所谓企业的经济效益，就是企业的生产总值同生产成本之间的比例关系。
随着我国GDP的持续增长，人民生活水平的日益提高，人们对于基本生活服务的要求也在不断地提升。市场竞争日趋多样化，不同的物业管理企业也在寻找适合自己生存模式。作为物业管理企业，要想在激烈的市场竞争中求得生存和发展，除了发挥科技优势和人才优势外，还要通过加强管理，向管理要效益。企业一切经济活动的根本出发点是不断提高企业的经济效益，而要提高企业的经济效益，就必须加强对企业的全方位管理，有效地将管理资源转化为经济效益，实现管理的规范化、制度化和科学化。一个企业即使有了先进的技术和一定的生产规模，如果没有一个良好的管理人才队伍，也很难想象会有稳定持久的经济效益。因此，只有抓住企业经济活动中的消极因素，采取相应的措施，对管理资源进行再开发，才能使企业的管理机制不断完善，企业经济效益也才能不断提高。
一、要提高对企业管理资源和经济效益关系的认识
就物业公司而言，长期以来，管理一直是企业工作的薄弱环节，企业的领导没有真正树立起提高管理效能，向管理资源要经济效益的观念。要效益不要管理或重效益轻管理成了企业比较普遍的现象。最近几年，物业公司出现了一些因管理不善而导致公司资金周转困难、亏损严重、资不抵债、甚至破产的企业。究其原因，就是在管理问题上认识落后，没有摆正管理和经济效益的关系，采取各种“急功近利”的做法，如偷工减料、偷税漏税等非正常手段人为地刺激经济效益的暂时提高，而不是通过有效的管理来实现。这样的企业，是以牺牲企业的社会效益和长远利益为代价，钻改革和政策的空子，是对经济活动的一种投机。一旦有关部门（如工
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商、税务、质检等）介入，企业最终要吃苦头。社会化大生产的实践已经充分证明，生产和经营都离不开管理。管理效能的好坏，对提高企业经济效益有着决定性的影响。
企业管理是社会化大生产的伴随物，是在生产过程中凝聚起来的，贯穿于企业整个生产活动之中。对企业所从事的各项经济活动,包括计划、组织、指挥、调解和监督都离不开管理；合理利用企业的各种资源，减少各经营环节所出现的偏差和失误，最终达到符合社会需要为目的的经济成果都要通过管理来实现。因此，让管理为实现经济效益服务，就成为人们从事经济活动的准则。随着生产技术的进步、劳动社会化程度的提高、社会经济联系的广泛，管理与经济效益的关系日益紧密，已成为影响物业企业经济效益的重要因素。
二、管理是生产力的要素之一
现代科学表明，管理是生产力的要素之一，它起着放大生产力的作用。为了充分发挥管理的功效，现代管理者必须端正观念，适应市场经济的要求，合理配置生产力的各种要素，以取得最佳的管理效果。在现代经营理念和市场经济条件下，管理者必须改变计划经济形态下形成的旧观念，树立竞争观念、人才观念、时间观念、民主管理观念、现代经营观念等。管理能力是提高管理水平的首要条件。通常所说的管理落后，主要是指管理者的管理能力较低和组织能力落后，如调查研究不充分、预测不科学，导致决策不符合主客观条件，难以实施；计划资料不足、计划不周，导致意外事故不断发生；指挥不当，导致职工的积极性不能充分发挥；组织不佳，导致相互推诿、扯皮；协调不好，导致摩擦丛生；控制不力，导致计划、指令流于形式。因此，管理者在提高自身素质的同时，要结合管理岗位的具体需要，提高管理者的管理能力和管理水平，以达到生产力各要素的综合效能的发挥。
三、管理是有形而具体的
无论是生产管理、物资管理、财务管理、人事管理等都要面对企业实体，没有固定统一的模式，因行业而定，因时而宜，多层次并存。因此说管理是有形的、具体的和实际的。作为系统而言，管理有它自身的客观规律性。认识和掌握了这个规律，就会在企业管理上得心应手，就会取得最佳的经济效益。反之，如果不按企业管理规律办事，就会受到它的惩罚。对管理的规律认识不够，管理机制不尽合理，不能有效地处理好管理和经济效益的关系，就会出现许多与经营管理规律相违背的现象。有的在经营结构上，搞自我封闭，使公司很大一部分固定资产闲置，难以发挥有效资产应有的效率，造成了资源的巨大浪费；有的在经营管理上，搞服务一贯制，不重视市场调查，长时间服务理念没有变化，同时不注意新项目的开发，固步自封，致使效益增长缓慢；有的在劳动组织管理上，劳动力的组织配备和公司所承接服务的规模不相适应，盲目地扩大员工队伍，造成劳动力资源的巨大浪费，同时加重了公司的负担；有的人为地造成生产和非生产人员的比例失调，管理机构重叠、人浮于事、职责不清，使管理效能相抵消，给物业管理带来了消极因素，影响了经济效益的提高；有的在民主管理问题上，公司领导缺乏民主意识，官僚主义严重，在公司经营决策、管理方式、分配形式等一些重大问题上不尊
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重员工应有的权利，搞一言堂、瞎指挥，致使公司管理混乱、损失浪费严重。以上这些现象，必然会导致公司发展缓慢，经济效益低下。
要扭转这种局面，逐渐消除公司管理中的不合理因素，改革和加强公司的管理就显得尤为重要。要实现从落后的传统管理模式向科学的现代化管理模式转变，就必须在强化管理效能上下功夫，为形成合理、稳定、最佳的管理系统创造条件。要学会按客观规律办事，正确认识和掌握本行业成长和发展的特点，寻求与之相适应的管理运行模式，应用最佳的方法、手段，最大限度地提高经济效益。采用先进有效的管理方法和管理手段，发挥管理在经营活动中的导向作用，使生产资料、劳动力、资金等各方面要素形成合理的布局，发挥其最大的效用；降低管理成本，增强公司的竞争力，实现自我改造能力，努力提高服务水平，使服务的各环节相互配合，形成高效有力的管理网络，为实现经济效益服务；采取各种各样灵活形式，发挥民主决策对经营管理的能动作用，妥善地解决生产力和生产关系的矛盾，建立一支高效、廉洁、懂经营、会管理的员工队伍。建立和完善各项规章制度，加强民主管理和民主监督，充分发挥人的主观能动性，为提高经济效益创造条件。
篇三：物业管理公司经济效益评价
经济体制下我国高校物业管理现状及经济效益研究
佘阳梓【摘要】随着我国经济体制和教育体制改革工作的持续推进,高校物业管理作为后勤改革的重要内容也卓见成效.本文在经济和教育体制改革下,对比我国现阶段高校物业管理的主要模式,分析了现阶段高校物业管理行业的生存现状和经济效益,同时指出现阶段高校物业管理还存在竞争不足、意识落后等客观问题,并对这些问题的解决进行了探讨.【期刊名称】《当代经济》【年(卷),期】2016(000)003【总页数】2页(P55-56)【关键词】高校物业;管理模式;现状分析【作者】佘阳梓【作者单位】苏州工业园区服务外包职业学院,江苏苏州215123【正文语种】中文经济体制下，高校物业管理是指专门管理机构接受高校的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及委托合同，利用科学的管理和先进技术，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，是高校后勤保障工作的重要内容。高校后勤作为高等教育不可或缺的组成，具有保障性、基础性的特点。我国的高校后勤在特定历史条件下形成，具有计划经济的时代烙印。
1985年《中共中央关于教育体制改革的决定》提出高校后勤改革的方向是实行社会化这一指导思想至今，已有30年的历程。高校物业管理从行政事业型的管理模式向专业化的物业管理模式转变，改善了高校后倾物业服务的态度，提高了物业服务质量及效率。社会化分工日益加强以及高校“去行政化”改革的发展，高校后勤社会化改革不断深化，我国在探索高校物业管理模式的过程中借鉴了发达国家的优良经验，并结合国情进行深刻变革；受到地域、经济发展等诸多方面的限制，我国高校物业管理的发展总体水平差异较大，高校物业管理模式有以下五种：校内乙方模式、独立乙方模式、混合乙方模式、社会服务模式和校际联合模式。1、管理模式和理念、经济效益产生重大变革随着全国各大高等院校经济和教育体制化改革的深入进行，高校物业的管理模式由过去的行政化管理向社会化、市场化管理进行转变。目前大多数高校主要采用独立乙方模式、社会服务模式以及混合乙方模式等进行物业的管理和维护工作。以南京大学、浙江大学等高校为例，其将原有的高校物业管理实体从高校体系中剥离，成为单独个体服务于高校，同时不断进行企业化改革，形成南大后勤集团、浙大后勤集团等具有独立的管理体系和财务制度的公司法人，服务于本校的物业管理，这就是典型的独立乙方模式。苏州大学、山东大学等一些高校设置了后勤管理部门，将学校的物业管理工作向社会进行发布，通过公开招标，选择专业的物业公司进行物业管理，后勤管理部门则负责监督和沟通，以社会服务模式的管理方式进行学校的物业工作。而鉴于高校物业管理的特殊性和专业性，以清华大学为代表的高校，通过本校的后勤集团和社会的物业服务公司协同工作，各司其职，择优择专对学校的物业工作进行管理，是混合乙方模式的典型代表。高校后勤社会化、企业化改革的过程，也是高校管理层对高校物业管理观念改革的过程。传统的“指令式”、“命令式”行政管理观念逐步被摒弃，取而代之的则是“市场化”、“社会化”的竞争机理念，老旧的无偿服务观念向“谁获益谁付出”的有偿服务观念进行转变，高校
各级对物业管理的服务质量意识逐步提升，规范化管理、精细化管理要求日趋加强。2、管理功能和服务内容扩大高校物业是一个包含管理、经营、服务等诸多内容的系统化工程。随着我国高等教育事业的迅猛发展，很多学校不断扩大招生规模，不断调整专业设置，老校区改、扩建和新校区的筹建等工作，逐渐凸显高校物业管理的重要性。高校物业管理作为服务行业，包括广大师生的所有后勤工作，涵盖教学管理、居住、餐饮等部分事务。比如教学楼房维护、教学设施的维护维修、宿舍管理、师生餐饮、美容美发、学校超市等。同时随着高校校区的增加，高校物业管理还涉及到校内交通运营，比如校内班车，学生交通工具的管理等。传统的高校物业管理功能和服务内容单一，主要是对校舍、教学楼等基本修缮以及在校师生后勤的基本保障。随着市场化、专业化要求的不断提高，高校物业管理和服务的内容也愈加丰富。在服务教学、科研方面，不但要进行传统的清洁和保养，还需要了对多媒体教学设备的维护，配合院系对实验室以及相关实验器材进行专业的管理。在服务师生生活方面，除了对教工宿舍、学生宿舍要进行定期的修缮，还要面对日用电气设备日益繁多带来的维护、维修工作，此外在师生饮食方面，增加了各种特色窗口和服务。在校园管理方面，校园环境安全、师生财物安全等等方面也给高校物业管理提出了新的课题。3、品牌形象逐步树立，经济效益和管理逐渐统一物业品牌是一个物业管理单位内涵的体现，代表了物业管理单位的实力，是在长期的服务过程中，服务对象对其服务满意度的最高评价。近年来各大高校在招生方面的竞争愈演愈烈，除了教育科研水平、师资力量以外，以校园环境、学生公寓为重点的硬件设施也成为越来越多的家长和学生择校的考虑因素。一个高校物业服务水平的高低，也一定程度影响了其教科研水平的强弱，因此大部分高校也日渐重视高校物业品牌形象的树立。为了更好树立品牌，高校物业管理企业打破传统，采取科学的管理方法，以人为本，结合服务目标学校的特色，同时充分吸收商业物业公司
的管理经验，制定和完善了规章制度，物业管理岗位职责明确，卫生、安保标准明晰，物业服务人员着装统一，行为规范，以科学、高效、优质的服务打造企业形象。例如南京航空航天大学的物业管理实体南航后勤集团，主打航空品牌，契合学校航空航天的特色，以“三服务、两育人”的理念形成了良好的品牌效应，除了服务于南京航空航天大学本校的物业管理，还和江苏交通技术学院、南京金城学院等高校签订了服务协议，同时承接了南京机场部分助航灯光的改造工程，极大地树立了高校物业的品牌，提高了知名度。1、转变服务理念我国高校物业管理经过机构、体制改革，在管理模式、管理制度上基本摆脱了计划经济时代行政化管理的束缚，逐步走向了市场化、社会化的管理阶段。相比于先进的管理体制，高校物业管理者的理念和意识还有一定差距。和一般的商业物业管理不同，高校物业管理独有“服务育人、管理育人”的功能，服务于教育，服务于教育活动的所有参与者。高校的物业管理者，应从高校发展的角度出发，深刻认识和理解大学“独立之精神，自由之思想”的精髓，以“服务学生，方便老师，放心家长”为工作重点，变被动服务为主动服务，改革高校物业服务理念。另外在中国某些传统观念的影响下，高校物业管理服务还存在了严重厚此薄彼的现象，即轻学生而重老师。笔者曾对苏州独墅湖高校区的4所高校进行了抽样调查，结果显示学生对学校物业服务感到满意的仅为60%，而教师则为95%，可见物业管理服务企业在工作过程中出现了非常明显的倾向性。学生作为学校的主体组成，需要物业管理者认真对待；同时，学生的身心还处在成长阶段，有很多不成熟之处，更要求物业管理者在服务的同时，对其应进行引导和约束。2、提高竞争力和创新意识受到由来已久的“政府包办高等教育”模式的影响，在原先计划经济体制下的高校后勤管理体制和运行机制具有福利性、事业性、封闭性的缺点。虽然经过多年的改
革、改制和磨合，基本保证了新模式下高校物业的运行，但是大多数高校物业管理集团竞争力不足，缺乏进入市场的勇气，处于“一校一户办后勤、校校后勤办社会”的自我封闭体系中，严重影响了高校物业管理企业的自身发展。同时，高校物业的产权单一，物业资产属于学校，业主和物业服务企业相对容易沟通，达成共识，获得双赢。因此对于高校物业服务企业而言，物业服务费的收缴有一定保障，降低了企业的风险，相对稳定的收益来源又将进一步弱化高校物业管理者的竞争意识。另外，稳定的收益来源也导致大部分高校物业服务企业只注重常规的公共服务，忽视了创新意识的培养，对提升自身服务水平和质量的研究投入严重不足。在知识经济时代，高校师生对物业服务的要求逐渐从保洁、绿化、设备、设施维修、公寓管理维护这样的基本功能提升到个性化、特色化、人性化等更高的人文层次。物业管理企业应当从传统的“保姆”身份转变成校园文化倡导和传播者，服务项目的重心要从传统的公共项目向“私人订制”式的特色项目进行转移。3、整合资源，把握前沿科技，提高物业管理服务与经济效益的统一经济全球化时代在经济体制改革下，高校物业管理作为集管理、服务于一体的综合性平台，对各种资源的整合尤为重要。在日常工作中，高校物业管理企业要对校内工程、安保、保洁、校园绿化等资源和人力资源进行有效整合。除了履行和高校合同之内的业务，高校物业管理企业可以充分利用自身的专业优势，以及和高校良好的合作关系，承接校内其他业务，例如室内盆栽租摆、会议布置等。高校是科学研究的主要场所和高新技术的孵化基地，高校物业管理企业依托于高校这一智力资源，在高新技术的吸收、先进制度的引入、高级人才的引进有着商业物业管理企业无可比拟的优势。移动互联技术、云技术、大数据等高新技术都应当成为高校物业管理的利器。高校物业管理企业应充分利用校园网络、数字化校园等先进技术，依靠高校师生的技术资源，开发手机APP，搭建服务网站等网络化平台，促进原本依靠人力资源进行管理的劳动密集型服务模式向依靠网络计算机进行管理的技术密集型
服务模式转变。4、进一步成为学生自我管理的助推器随着经济全球化、信息爆炸化时代的到来，当代大学生具有变革意识和很强的独立欲望，个性鲜明，个体差异大，思想活跃，学生交往越加社会化、复杂化、多样化，对自我的评判从以往以学习为重的单一标准向学习、社交、创业等综合标准发展；但与此同时，大学生的心理相对不成熟，世界观和价值观尚未形成，不善于自我管理。强烈的独立欲望和羸弱的自我管理能力之间的矛盾，促使高校对学生的管理从以往的校方主体管理向学生主体管理变化，而高校物业服务企业作为学生管理工作中的重要角色，应进一步成为学生管理的助推器。例如，在学生公寓管理中，强化学生的主人翁意识，引导学生对宿舍公寓设备设施保护爱惜、主动清洁卫生环境等；同时，高校物业管理企业可设置学生勤工俭学岗位，让学生参与到高校物业管理工作中，从而提高高校物业管理和经济效益的统一。
【相关文献】
[1]李慧群.高校物业市场化经济管理存在的问题与对策[J].中国成人教育,2010,12:28-29.[2]王新华,向安强.经济全球化下高校物业管理的经济特点刍议[J].企业经济,2004,09:32-33.
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