摘 要：在房地产开发施工期及入住后，对环境均有一定的影响，建设单位应委托有相应资质的环境影响评价机构进行环境影响评价。近年来，国家和地方环保部门发布一系列相关规范和条例，但各评价机构的报告质量良莠不齐。作者根据经验，尝试对房地产开发项目环境影响评价报告的编写进行阐述。文章旨在为房地产开发项目环境影响评价报告编制提供借鉴思路，故报告涉及的评价技术细节不逐一列举。
关键词：房地产开发；环境影响评价；污染防治措施；结论
1 总则
环境影响评价根据建设项目的规模、选址、类型，对其施工期和运营期的环境影响进行分析，提出相应的环保防治措施和对策，并作出评价结论。
评价依据：法律法规、部门规章、标准规范、项目基本资料。
评价因子：根据项目特点进行环境影响因素识别及评价因子筛选。
评价等级和范围：根据《环境影响评价技术导则》和项目具体情况，判定各污染因素评价等级和范围。
2 项目概况
项目建设规模和内容、总平面布置、自然条件、场地及其周边环境、能源供给、主要公共设备设施、公用工程及辅助设施等。
3 工程分析
3.1 施工期
对项目施工方式、施工设备及时进行分析，结合现场调查周围环境敏感目标情况，施工期主要污染为施工设备噪声与振动、施工期扬尘、施工弃土和建筑垃圾，另外还有建筑施工废水和施工人员生活污水。
3.2 运营期
项目建成入住后主要的污染源为居民日常生活产生的各种废气、生活污水和小区公共设备产生的噪声与振动及生活垃圾等。
4 环境现状调查与评价
对于房地产开发类项目该部分调查和评价的内容主要包括：自然环境现状调查与评价、社会环境现状调查与评价、环境质量和区域污染源调查与评价。
5 环境影响预测与评价
安全预评价报告主要进行预先危险性分析及事故危险程度分析。安全验收评价主要依据法律法规、标准规范进行法律法规符合性检查。
5.1 施工期环境影响预测与评价
5.1.1 施工废气
施工期废气包括施工扬尘、施工机械、车辆尾气等。
本项目施工扬尘量和影响范围是一个复杂、较难定量的问题；燃油机械设备一般采用轻柴油作为动力，作业时会产生一些废气，其中主要污染物为NOx、THC和CO。
5.1.2 施工期废水
建设项目施工期废水包括施工人员生活污水和建筑施工废水。
5.1.3 施工期噪声
施工场地噪声主要来源于挖掘机、装载机，混凝土输送泵、切割机及施工材料、渣土的运输车辆等，设备噪声源较多，声级较大，在85dB（A）～110dB（A）。
5.1.4 施工期固体废物
施工期固体废弃物主要为建筑垃圾、弃土方和少量的施工人员生活垃圾。
5.2 运营期环境影响预测与评价
5.2.1 废气
环境影响因素分析表明，房地产类项目废气主要来自以下几个方面：汽车尾气；居民日常使用天然气燃烧废气和居民厨房油烟废气；备用发电机运行产生的少量废气等；垃圾收集点等设施产生的废气。
该类项目产生的废气污染物均较少，经处理达标后排放，对周围大气环境影响很小。
5.2.2 废水
建设项成后废水包括入住居民生活污水及配套建筑产生的废水。项目产生的废水经化粪池处理后排入市政管网，最终由市政污水处理厂处理达标后排放。
5.2.3 施工期噪声
该类项目建成入住后主要噪声为：内部车辆行驶噪声影响，主要设备水泵、备用发电机、风机等配套设备噪声，以及配套商业场所流动人员、商业经营等所产生的噪声。
对项目楼下行驶车辆限速行驶，并严禁鸣笛，对声环境影响不大。
6 社会环境影响评价
施工期会增加项目周边交通量，严重时会造成道路堵塞；同时，物料运输路线选线不合理，也会对沿途的敏感目标产生一定的影响；同时，在项目的建成后，其配套的商业量的增加将造成当地交通的拥挤，产生较多的生活废水、生活垃圾和废气，带来一定治安问题等。
7 公众参与
根据《中华人民共和国环境影响评价法》和《环境影响评价公众参与暂行办法》等法律法规的要求，开展项目环境影响评价公众参与调查工作。
8 环境保护措施及其技术、经济论证
8.1 施工期保护措施
8.1.1 施工期扬尘污染防治措施
应严格按照国家和地方扬尘防治要求，采取扬尘防治措施。如：采取施工场地封闭式作业，对裸露地面遮盖，采取洒水抑尘，对进出车辆进行清洗等措施后，可减轻工程建设对施工区域环境空气质量的影响。
8.1.2 施工期废水污染防治措施
项目施工期生活污水设临时化粪池集中收集处理；建筑施工废水经临时沉淀池处理后全部回用于车辆冲洗或场地洒水抑尘。
8.1.3 施工期噪声污染防治措施
施工期應严格执行国家和地方关于施工期噪声污染防治措施相关规定，施工设备优先选用低噪声设备；施工尽量避开休息时间；对高噪声设备采取隔声、减震或消声措施；加强施工区运输车辆管理。
8.1.4 固体废物污染防治措施
施工单位必须按照交通部门核准的运输路线运行，在渣土排放管理处规定的渣土受纳点进行弃土；运输车辆采用密封式箱车，做到装载适量；建筑垃圾分类集中，及时清运。
8.2 运营期环境保护措施及其技术、经济论证
8.2.1 大气污染物治理措施
地下停车库尾气采用机械排风，设置排气筒收集后排放，排气筒高度不能低于地上2.5m；居民厨房油烟废气经居民燃气灶上方油烟机收集后通过建筑烟道排放；经分析，对周围环境质量影响不大，措施可行。
8.2.2 污水污染物治理措施
房地产项目居民生活污水经化粪池预处理后排入市政污水管网，再由市政污水处理厂进行处理后达标排放。
经以上措施处理后，该项目建成入住后对周边环境及当地地表水影响不大，措施可行。
8.2.3 噪声污染物治理措施
一般情况下，房地产类项目各类风机、水泵等高噪音设备均安装在地下，经过基础减振、建筑物隔声后，对外环境影响较小。采取隔声、加减震垫等措施，噪声对周围及项目区内环境影响不大，措施可行。
8.2.4 固体废物治理措施
小区内一般设垃圾收集点，统一分类收集生活垃圾，定期清运至生活垃圾填埋场。
9 环境管理与监测
根据项目施工期和建成入住后对环境的影响，针对性的提出环境管理措施、监测计划及各阶段的竣工环境保护验收目标。
10 清洁生产与循环经济
国家未发布房地产开发行业清洁生产规范性文件和相关技术指南，应结合行业及工程特点，从资源能源利用、生产工艺与设备、生产过程、污染物产生、废物处理与综合利用、环境管理要求等方面开展评价。
11 污染总量控制
房地产开发项目主要的污染物排放总量控制指标为：化学需氧量和氨氮。
12 环境影响经济损益分析
从建设项目产生的正负两方面环境影响，估算建设项目引起环境影响的经济价值，将其纳入费用效益分析中。
13 结束语
从项目与产业政策和区域总体规划、“三废”污染情况、污染防治措施落实情况等方面分析，实施环境管理与监测计划以后，分析项目环境可行的。
在编写房地产开发项目环境影响评价报告过程中，应根据实际情况及相关部门的要求进行相应调整。文章抛砖引玉，仅供参考。
参考文献
[1]HJ2.1-2011环境影响评价技术导则-总纲[Z].
[2]GB50180-93城市居住区规划设计规范[Z].
作者简介：党晗（1982-），女，从事环境影响评价工作。
