摘 要：反向抵押贷款的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等社会多项活动，是“以房养老，多方受益”的发展模式。反向抵押贷款在发达国家是非常成熟的，实践证明，它是一种很强的商业行为，能使贷款者、银行、保险公司及相关机构都能从中获利，从而达到多赢的目的。
关键词：反向抵押贷款；金融工具；房产；养老
文章编号：1003－4625(2007)04－0077－03
中图分类号：F830.5 文献标识码：A
反向抵押贷款(Reverse Mortgage)自从20世纪30年代诞生以来，一直作为一种养老金融工具在发达国家普遍存在，成为各国养老体系的一个补充。它不同于传统的抵押贷款，它是指拥有房产的老年人把房屋产权抵押给贷款人，贷款人对房屋进行评估，根据房屋净值向借款人支付现金；当借款人死亡或者到达约定的时间，贷款人取得被抵押房屋的所有权，对其进行处置以补偿自己的现金支出。通过反向抵押贷款，老年人可以把僵化的房屋资产转换成流动的现金资产，解决一部分养老问题。
反向抵押贷款是一种金融工具，但它的功能既不是投资，也不是偿债，而是立即取得现金流，以弥补老年人生活之需。反向抵押贷款的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等社会多项活动，是“以房养老，多方受益”的发展模式。反向抵押贷款在发达国家是非常成熟的，实践证明，它是一种很强的商业行为，能使贷款者、银行、保险公司及相关机构都能从中获利，从而达到多赢的目的。
美国的反向抵押贷款发展最为迅速、全面，本文参照美国反向抵押贷款的发展模式对我国开展这一产品面临的基本问题进行了探讨。希望这一新型养老保险产品能对我国养老制度的完善和保险业的发展有所裨益。
一、反向抵押贷款的定义和基本特征
反向抵押贷款是由英文Reverse Mortgage翻译而来的，其一般定义如下：反向抵押贷款允许老年人用自己拥有的房产作为抵押获得借款，以满足当前的消费等需求，贷款人只有当借款人去世或者不再居住被抵押房屋时才能要求其偿还本金和利息，并且只能通过出售或拍卖房屋获得款项来偿还借款本利；借款人可以终生住在自己的房子里，并且获得借款收入。
在美国，反向抵押贷款的成立至少要符合五个条件：
第一，只有老年人才有资格申请办理这种“贷款”，年轻人没有资格。这是由反向抵押贷款出现的目的决定的，即它是专为老年人准备的，是为老年人解决养老问题服务的，而不是一种人人都可参与的大众化的金融理财工具。
第二，即使是老年人，也不是人人都可参与，只有拥有所居住房屋的产权才能申请办理反向抵押贷款。
第三，反向抵押贷款通常必须是“第一”抵押，即它必须拥有被抵押房屋的第一债务请求权。因此借款人必须首先偿还房产上的现有债务，才能申请到反向抵押贷款。一般他有两种选择来偿还现有债务。一是在取得反向抵押贷款之前还清债务，二是保证用从反向抵押贷款中取得的借款来还清债务。
第四，贷款人和借款人要对贷款偿还进行约定。拥有房产的老人并不能直接把房产出售给反向抵押贷款人以获得现金流，而是先把房产抵押给贷款人，然后立即获得现金流，老年人仍然拥有房屋的所有权和使用权，贷款人在老年人去世后或者搬出该住房后才取得该房屋的所有权。
第五，反向抵押贷款成立前，贷款人必须向借款人作如下保证：
首先，居住保证，即无论借款人的借款额是多少，都要保证借款人住在自己的房屋里直到去世。这是借款人申请反向抵押贷款的首要前提，也是反向抵押贷款与普通抵押贷款的不同之处。
其次，支付保证，即只要贷款人活着并住在自己的房屋里，贷款人必须连续不断地每月向其支付年金。如果借款人选择一次性领取借款，或者选择定期领取年金，贷款人则无须支付年金直到借款人死亡。
再次，偿还请求保证，即只有当借款人夫妻双方的最后一个去世或者房产被出售时才能请求偿还借款。
最后，无追索权保证，即贷款人保证不向借款人除被抵押房屋之外的其他任何资产请求偿还反向抵押贷款，也保证不向贷款人的继承人请求偿还反向抵押贷款。
美国的反向抵押贷款产品发展已经很全面，有三个大类，它们具有如下几个方面的基本特征。
(一)借款费用(Financing Fee)
反向抵押贷款的借款费用大致可以分为三类，一是初始费用(Origination Fee)，包括咨询费用和房屋评估费用，一般以房产初始评估价值的一个百分比来计算；二是贷款利息(Interest)，占借款费用的绝大部分，反向抵押贷款的利率比一般抵押贷款的利率稍高一点；三是终结费用(Closing Costs)，包括房产处置费用和结算费用，一般以房产处理价值的一个百分比来计算。所有这些费用都要从借款人的房产评估价值中扣除，借款人最后得到的是扣除所有借款费用后的房产净值。
(二)借款金额(Loan Amounts)
反向抵押贷款的借款金额主要因所选择的反向抵押贷款产品的类型不同而不同，也随所选择的支付方式的不同而不同。有些反向抵押贷款产品的费用较高，这会大大减少借款人能够得到的借款金额。任何一种反向抵押贷款产品，在除去借款费用后，借款金额都由借款者的年龄、贷款利率和房屋的评估价值决定。根据精算的一般原理，我们不难确定，借款人年龄越大，可以获得的借款金额就越大；贷款利率越高，可以获得的借款金额就越小；被抵押房屋的评估价值越高，借款人可以获得的借款金额就越大。
(三)债务额度(Debt Limit)
借款人获得反向抵押贷款之后，他(她)所承担的反向抵押贷款债务额度等于得到的借款加上借款费用。借款人偿还反向抵押贷款时，如果债务额度低于房屋价值，借款人可以根据约定取得二者的差额。债务额度不断增加，直到等于房屋价值，但是一般不会超过偿还时的房屋价值。贷款人不能从借款人的收入、其他财产或其继承人那里得到债务偿还，这就是说反向抵押贷款是一种没有追索权的债务，除了被抵押的房屋，贷款人不能对借款人的其他资产或继承人提出偿债请求。
(四)犹豫期撤销(Cancellation)
同一般的保险产品一样，反向抵押贷款也有一个犹豫期。借款人在成功办理反向抵押贷款之后的规定时间(一般为三个工作日)内可以以任何理由撤销它。如果决定撤销，借款人必须以书面形式提出申请，如信件、传真、电报等，通过电话或口头形式撤销可以认为是无效的。
二、反向抵押贷款的领取方式
借款人取得反向抵押贷款之后，可以根据自己的需要选择贷款领取方式。美国的反向抵押贷款领取非常灵活，一般有以下五种领取方式。
(一)一次性全额领取(A Lump Sum)
借贷双方聘请独立的第三方对房屋价值进行评估，确定一个公允价值，扣除借款费用和利息，借款人一次性领取全部借款金额。除非有特殊需要，借款人一般不会选择这种领取方式，因为越早领完借款意味着将来支付的利息越多。
(二)信用额度领取(A Line of Credit)
这是最受欢迎的一种领取方式。所谓信用额度指借款人根据需要与贷款人商定一个最高支付额度，低于这个金额的款项借款人可以随时领取，既可以只领取一次(一次性全额领取可以看作信用额度领取方式的一个特例)，也可以多次领取，直到全部借款金额被领取完毕。信用额度领取方式广受欢迎的原因在于其灵活性，尤其具有可以应付不时之需的功能。当借款人因医疗、旅游、偿债、消费等需要支付款项时，就可以向贷款人领取所需的金额。
(三)定期年金领取(Fixed Term Annuity)
反向抵押贷款的本质功能是补充老年人的养老之需，采用年金领取方式可以为老年人提供源源不断的现金流，最能实现这种功能。年金领取方式又可分为定期年金领取方式和终身年金领取方式。定期年金领取是指借贷双方确定房屋净值后，商定一个年金领取期间，在该期间内，贷款人保证无论借款人是否生存，都要支付年金至约定期间期满。这种领取方式相当于借款人用房屋净值向贷款人购买了一个定期年金，借款人领取金额和贷款人支付金额都是确定的，都等于房屋净值。
(四)终身年金领取(Tenure Annuity)
这种领取方式也是年金领取方式的一种，与定期年金领取方式不同的是，它相当于借款人用房屋净值向贷款人购买了一个终身年金，采取养老金的领取方式。这种领取方式下，由于领取期间等于借款人的剩余寿命期间，借款人活的时间越长，领取的金额就越多，活的时间越短，领取的金额就越少。因此，终身年金领取方式下，借款人领取的借款总额可能大于、等于或小于房屋净值。
(五)混合方式领取(a Combination of a Line of Creditand Annuity)
所谓混合领取方式是指把信用额度和年金领取方式进行组合，满足借款人的多种财务需要。比如，先确定一个信用额度，用剩余的金额再购买一个定期年金或者终身年金。混合领取方式也很受借款人的欢迎。
三、我国反向抵押贷款实施机构的选择
我国正面临着越来越严重的人口老龄化危机。据人口学家预测，到2025年，我国老年人口将达到2.8亿人，占人口总数的比重将达18％；而到2050年，我国老年人口将达到4.68亿人，占总人口的27.8％。独生子女政策和随之而来的“四二一”家庭、空巢家庭的大量出现，又使单纯依靠现有社保制度和传统家庭养老模式，难以应对即将到来的老龄化危机。这一趋势对我国现有的社会保障体系提出了严峻的挑战。我国已初步确立了由基本养老保险、企业年金和个人储蓄养老共同构成的“三支柱”体系。但是，“三支柱”并不能涵盖所有的老人，也不能解决全部养老问题，因此必须探讨更加新型的养老方式，作为“三支柱”养老体系的补充，反向抵押贷款就是这样的一种新型养老方式。反向抵押贷款在我国的实施是势在必行的，本文将借鉴美国反向抵押贷款的实践经验，对我国的反向抵押贷款的实施进行一些探讨。
(一)美国反向抵押贷款市场供给者考察
美国有三种反向抵押贷款产品：住房权益转换抵押贷款(HECM：Home Equity Conversion Mortgage)，Home Keeper和贷款人自保的反向抵押贷款。其中Home Keeper是由政府通过Fannie Mae提供的，受国家财政支持，具有社会优抚性质；HECM由银行和信贷公司向民众销售，由联邦政府通过美国住房管理局(FHA)提供违约保险，可以说是一种半公共半私人性质的反向抵押贷款；雷曼兄弟公司提供的Financial Freedom是由私人机构提供的，以营利为目的，是一种贷款人自保的纯私人性质的反向抵押贷款。可见，美国根据反向抵押贷款的需求层次，设计了不同的产品类型，分别由不同的机构来实施，政府给予的支持也不同。但是，总的说来，美国政府对反向抵押贷款的支持力度非常大，好几个机构为反向抵押贷款提供支持。如FHA为反向抵押贷款供给者提供联邦再保险，Fannie Mae和Freddie Mac也为反向抵押贷款市场提供支持，前者购买市场上所有已经出售的反向抵押贷款产品，保证它们在二级市场上的流通。
(二)我国反向抵押贷款实施机构的选择
与美国相比，我国的金融市场、房地产保险市场还处于初级阶段。房地产保险品种单一，基本上以抵押住房保险为主，而产权保险、抵押贷款保险、委托保险、交易保险在我国几乎还是空白。我国也没有依托国家信用建立完善的住宅抵押贷款保险体系，而在美国，联邦住宅管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)积极为广大借款人提供担保，实现了信用升级，进而有力地增强金融机构的贷款信心。我国房地产界对建立类似FHA和VA机构的呼声由来已久，这些机构在我国的建立也只是时间问题。
虽然国外的反向抵押贷款一般是由银行、信贷公司、保险公司提供的，但是考虑到反向抵押贷款的特点和我国银行业发展的水平，作者认为我国还是由保险公司提供反向抵押贷款产品更合理，原因是：第一，反向抵押贷款的设计类似寿险产品，要求精算技术支持，而目前国内金融机构中只有保险公司才能提供这一技术；第二，由于我国实行严格的金融分业经营原则，银行几乎没有做这种涉及保险的复合金融产品的经验，贸然开发反向抵押贷款产品也许会埋下风险隐患；第三，反向抵押贷款产品的经营是一个长达十几年甚至几十年的过程，风险控制技术要求较高，在这方面，保险公司一般比银行拥有更多的经验。
四、我国反向抵押贷款发展模式的选择
国外开展的反向抵押贷款无外乎三种模式：政府开展型、政府支持型、私人开展型。通过前面的介绍，可以看出，美国涵盖r全部三种模式。我国开展反向抵押贷款是必然的，但是，我国应该选择哪一种发展模式呢?
作者认为，结合我国的国情，在我国开展反向抵押贷款应该选择政府支持型的发展模式，即政府出台优惠或财政支持政策，由商业保险公司开发产品并进行销售，允许保险公司以营利为目的来经营反向抵押贷款业务。这一选择是基于以下原因作出的：
第一，我国还没有类似美国HUD、FHA、Fannie Mac的机构来开展反向抵押贷款业务。即使政府想把反向抵押贷款作为一种社会养老保险方式来开展，但是目前国内的条件还不够成熟，政府是否有能力完全凭借自己的力量把反向抵押贷款推广开来也值得商榷。
第二，我国保险公司有丰富的寿险产品定价经验，能够控制反向抵押贷款的大部分风险。
第三，保险公司单独开展这一业务恐怕难以控制经营中的非市场风险，尤其是政策性风险。因此政府事先通过政策或立法对贷款人的风险进行分担是必须的。
在开展反向抵押贷款的具体时间表上，作者建议采用试点的做法，先选择一家或几家保险公司推出此种产品，再选择几个地区作为市场试点．试点成功，再向全国推广。
[作者简介]胡蓉(1980－)，女，湖南常德人，硕士研究生；徐颖丽(1979－)，女，广西南宁人，硕士研究生。①其实这一产品最早出现在欧洲，叫Collateralized Annuity，即在欧洲老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的抵押年金。
